Het lijkt een wondermiddel voor de verstopte huizenmarkt: de zelfbewoningsplicht. In dat geval mag een eigenaar zijn huis alleen verkopen aan iemand die er zelf gaat wonen. Steeds meer gemeenten voeren deze maatregel in en ook het Rijk stimuleert het van harte. Bij nieuwe woningen kan het in sommige situaties een goed idee zijn. Zo houd je beleggers met diepe zakken buiten de deur en blijven de felbegeerde woningen beschikbaar voor starters die hun eerste huis kopen.
Toch is de zelfbewoningsplicht niet alleen hosanna. Zeker niet als dit verplicht wordt bij bestaande woningen. Vanwege een nieuwe wet mogen gemeenten vanaf 1 januari deze regel invoeren. Hier kleven grote nadelen aan, zowel praktisch als maatschappelijk. Sterker: ik verwacht dat het de sociale ongelijkheid in de maatschappij vergroot. Het aantal particuliere huurwoningen zal namelijk afnemen. Mensen zonder (veel) spaargeld zijn daarvan de dupe.
Eigen of extern vermogen
Aan wie moeten we dan denken? O.a. de verpleegster, agent en onderwijzer. Als alleenstaande starter is de maximale hypotheek die zij krijgen niet genoeg om in de huidige woningmarkt te kunnen kopen. Voor tweeverdieners is dat ook lastig, zeker als er sprake is van een studieschuld of (nog) geen vast contract. Zonder een jubelton van de (schoon)ouders of flink wat eigen spaargeld is een koopwoning min of meer onbereikbaar. Ook een sociale huurwoning is geen optie, want de wachtlijst is enorm lang of ze verdienen teveel om daarvoor in aanmerking te komen.
De enige optie die deze doelgroep dan nog heeft is particulier huren of duur huren bij een corporatie. Maar als het aanbod huurwoningen daalt vallen zij tussen wal en schip. Kopen blijft immers een luxegoed, aangezien de bouw van nieuwe huizen consequent op de vraag achterloopt. De vraagprijs van koopwoningen blijft hoog. Die situatie zal op korte termijn niet veranderen, áls het überhaupt al gaat veranderen. Mensen zonder vermogen staan kortom buitenspel: in de bloei van hun leven, verlangend naar huisje-boompje-beestje.
Raadsvergadering zonder debat
In de raadsvergadering van 25 november heb ik dit punt aangedragen toen de fractie van MORGEN! voorstelde om de zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen in te voeren in de gemeente Medemblik. Ik vroeg hen of het wel strookt met links-progressieve idealen om het mensen zonder (veel) spaargeld nóg moeilijker te maken aan een woning te komen. Een inhoudelijk antwoord bleef uit. Deze kersverse fusiepartij van PvdA, PW2010 en PWF deed mijn verhaal af als ‘rechtse retoriek’, lekker makkelijk.
Ironisch dat juist partijen die altijd roepen dat het om ‘de inhoud’ gaat een debat vermijden. Dan liever GroenLinks, die tijdens de vergadering tenminste toegaf ‘helemaal niks van het verhaal van meneer Raat’ te begrijpen. Nee, dat is ook niet zo vreemd als je beeld over de woningmarkt louter gebaseerd is op mantra’s over pandjesprinsen en huisjesmelkers. Als een VVD’er dan iets roept over sociale ongelijkheid zal het vast niet deugen.
Kritische blik?
Toch waag ik hier een poging om mijn collega-politici te vragen kritisch in de spiegel te kijken. Hebben jullie door waar je mee bezig bent? Waren het niet jullie partijen die zo’n fan zijn van de ideeën van Thomas Piketty? De Franse econoom stelt dat mensen die reeds vermogen hebben sneller vermogen aantrekken dan degenen die afhankelijk zijn van hun arbeid. Piketty is in progressieve kringen een hogepriester, maar nu komen zijn volgelingen met maatregelen die leiden tot opeenstapeling van bezit.
Overigens raadt ook de Nederlandse Bank zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen af. Directeur Olaf Sleijpen zei tegen BNR: “Je maakt het probleem [op de woningmarkt] misschien alleen maar groter. Omdat er niet onmiddellijk ‘iemand’ in het gat springt dat je dichtzet. Tenzíj er voor dat segment ineens heel veel wordt bijgebouwd – het betreft maar tien procent van ons woningaanbod – gaan die prijzen gewoon verder omhoog. Deze wet en regulering leiden niet ineens tot betaalbare prijzen in de vrije huursector.”[1]
De OESO heeft eveneens gewezen op de nadelen. In hun jongste rapportage over de Nederlandse economie staat: “Lage- en middeninkomens, voornamelijk alleenstaanden, die teveel verdienen voor een sociale huurwoning en niet genoeg hypotheek krijgen om te kunnen kopen, houden weinig opties over. [Maatregelen] waarmee gemeenten koop-voor-huur kunnen verbieden werken contra-productief.”[2]
Praktische bezwaren
Dan kleven er ook nog praktische bezwaren tegen zelfbewoningsplicht bij bestaande woningen. De regel zal ervoor zorgen dat in de particuliere sector nóg minder mensen een huurcontract voor onbepaalde tijd krijgen. De huurwet zegt namelijk dat tijdelijke contracten slechts tot 2 jaar mogen duren. Elke verlenging leidt tot huurbescherming. In dat geval mag een verhuurder het huurcontract niet verbreken. Een huurder mag letterlijk tot aan zijn/haar dood het huis bewonen.
Hoe verkoop je een woning mét huurder aan een nieuwe eigenaar die er alleen zelf mag gaan wonen? Om dit soort rariteiten te vermijden gaan eigenaren vermoedelijk alleen nog maar tijdelijke huurcontracten uitgeven. Zolang de overheid blijft eisen dat die maximaal 2 jaar mogen duren laat het gevolg zich raden. De starters die net zo blij zijn dat ze een eigen dak boven hun hoofd hebben staan alweer op straat voordat ze goed en wel gesetteld zijn.
Een ander punt is dat het niet eerlijk is om investeerders steeds in een negatief daglicht te plaatsen. Sommigen zorgen juist voor méér woningen. Bijvoorbeeld omdat zij leegstaande panden ombouwen of opknappen tot bewoonbaar huis/appartement. Dit soort ondernemerschap, zonder enige financiële hulp van de overheid, kunnen we alleen maar toejuichen. Dat zij rendement op hun investering willen is niet meer dan terecht.
Niet zaligmakend
Lang verhaal kort: die zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen is niet zaligmakend. Het is symptoombestrijding voor het eigenlijke probleem, de woningschaarste. Er kleven ernstige bezwaren aan. Daarom, beste fracties van MORGEN! en GroenLinks, helpt het niet als je de discussie vermijdt. Ik twijfel niet aan de goede bedoelingen, maar de mensen waarvoor jullie stellen op te komen zijn hier niet mee geholpen. De verpleger, onderwijzer en agent zonder eigen spaargeld of rijke familie is straks het grootste slachtoffer. Ik vrees echter dat deze historische vergissing pas over een jaar of 5 á 10 op het progressieve netvlies komt.
Mark Raat
Raadslid VVD Medemblik
Woningen in aanbouw in Wognum, 2018 (Foto: Mark Raat)
[1] https://vastgoedactueel.nl/dnb-vreest-averechts-effect-opkoopbescherming/
[2] https://read.oecd-ilibrary.org/economics/oecd-economic-surveys-netherlands-2021_dd476bd3-en?_ga=2.130298063.1379667785.1638014196-1991737613.1638014196#page10 (pagina 13)
